Reactie buurtvergadering 20 oktober jl. t.b.v. de Commissie Bouwen en Wonen d.d. dinsdag 9 november 2010.




Aan de leden van de commissie Bouwen en Wonen van het stadsdeel Centrum
Tbv vergadering 9 november 2010, agendapunt 4
Betreft reactie bewoners op het voorstel van het Dagelijks Bestuur inzake de plannen van ‘Staalstraat 7a en 7b Monumenten BV’ met het pand Groenburgwal 44


    Naar aanleiding van het plan van Staalstraat 7a en 7b Monumenten BV om in het pand Groenburgwal 44 een hotel, restaurant en sociëteit te vestigen is door meer dan 330 buurtbewoners een raadsadres ingediend waarin bezwaren tegen dit plan worden geformuleerd:
    De bezwaren hebben betrekking op:

    a. Aantasting van de specifieke woonfunctie van de Groenburgwal
    b. De schaalgrootte van het te realiseren project in relatie tot de schaal van de andere bedrijvigheid in het gebied Groenburgwal/Staalstraat
    c. Te verwachten overlast door een toename van de verkeersdruk in een bij uitstek verkeersluwe omgeving
    , door een toename van het laad- en losverkeer en aan- en afvoer van klanten.
    d. Geluidsoverlast van klanten van de te realiseren horeca, met name in de avonduren
    e. Stank- en geluidsoverlast van afzuigapparatuur e.d.
    f. De kans op funderings- en andere bouwtechnische schade door het realiseren van een kelder onder het pand.

    Tijdens uw vergadering 8 juni jl. zijn de bezwaren van de buurt mondeling toegelicht. Op grond daarvan heeft u de portefeuillehouder Bouwen en Wonen uitgenodigd met de buurt en de initiatiefnemer van het project in gesprek te treden.
    Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 8 juli. Hierbij waren ruim zeventig buurtbewoners en vertegenwoordigers van Droog/Staalstraat 7a en 7b monumenten BV aanwezig.
    Op basis van het overleg met de buurt is door de portefeuillehouder vastgesteld dat het moeilijk is om tot een compromis te komen tussen partijen.
    Daarop zijn door de portefeuillehouder een vijftal scenario’s geformuleerd.
    Deze scenario’s zijn op 6 oktober jl. door de portefeuillehouder Bouwen en Wonen voorgelegd aan de initiatiefnemers van het raadsadres en aan Droog /Staalstraat 7a en 7b Monumenten BV. Door de initiatiefnemers is aan de portefeuillehouder gemeld dat zij niet over het mandaat beschikten om namens de buurt een standpunt in te nemen m.b.t. de door het Stadsdeel geformuleerde scenario’s. Ook de vertegenwoordiger van Droog/ Staalstraat 7a en 7b Monumenten BV gaf tijdens het overleg aan niet over een mandaat te beschikken om uitspraken te doen.
    Op 14 en 15 oktober is door de initiatiefnemers van het raadsadres een oproep verspreid in het gebied begrensd door Raamgracht, Kloveniersburgwal, ‘s Gravelandse Veer, Staalkade en Zwanenburgwal. In deze oproep is aan buurtbewoners gevraagd om aanwezig te zijn op een bijeenkomst op de daarop volgende woensdag 20 oktober, in The Church of England, Groenburgwal 42
    .
    Het doel van deze bijeenkomst was te bezien of het mogelijk zou zijn om als buurtbewoners met een gezamenlijk standpunt te komen m.b.t. het al dan niet realiseren van de plannen van Droog/Staalstraat 7a en 7b Monumenten BV.


      Bij het overleg waren 52 bewoners aanwezig. Gezien de korte termijn tussen het verspreiden van de oproep en de dag waarop het overleg plaats vond mag dit een grote opkomst worden genoemd.




        Aan de aanwezigen is eerst een overzicht gegeven van de gang van zaken zoals hierboven is aangegeven. Vervolgens zijn aan de vergadering de volgende opties voorgelegd:


          Daarbij is nadrukkelijk aangegeven dat geen van deze opties bindend is omdat het iedereen vrij staat om, na een besluit van het stadsdeel, gebruik te maken van de gebruikelijke bezwaar/beroepsprocedure.



            Tijdens de discussie bleek dat in geen van de voorgelegde scenario’s in voldoende mate is tegemoet gekomen aan de bezwaren die vanuit de buurt zijn ingebracht.

            De belangrijkste vragen die zijn blijven staan zijn:

            t.a.v. het hotel

            Waarom een hotel en waarom juist hier? Dit terwijl er juist in dit deel van de Nieuwmarktbuurt al een ruim aanbod aan hotels is. Daarbij moet niet alleen gekeken worden naar het plangebied zoals aangegeven op de kaarten van het bestemmingsplan maar moet ook de hotelconcentratie in de Nieuwe Doelenstraat bij de afwegingen worden betrokken.
            De hotelbestemming blijft in strijd met art 3., lid 3 g van het bestemmingsplan
            .
            Waar de hotelnota aangeeft dat er in de Nieuwmarkt/Rembrandtpleinbuurt ruimte is voor het realiseren van 80 extra hotelkamers lijkt nu juist het realiseren van deze extra capaciteit in het meest Zuidelijke deel van de buurt het minst voor de hand te liggen.
            Indien er in het pand Groenburgwal 44 eenmaal een hotel gevestigd is zijn er geen garanties meer dat er in de toekomst geen uitbreiding zal plaatsvinden.

            t.a.v. de combinatie Horeca/Hotel (totaalconcept)

            Door een aantal aanwezigen is er op gewezen dat een rendabele exploitatie van een hotel van tien kamers, gezien de daarmee gemoeide investeringen, niet mogelijk is. Het vermoeden bestaat dan ook dat het hotel alleen maar exploitabel is indien daar een horeca-voorziening aan gekoppeld wordt.
            Dit vermoeden wordt versterkt door het gegeven dat de Horeca-nota van het stadsdeel vestiging van dergelijke voorzieningen in dit deel van de stad niet toestaat. In het overleg tussen Stadsdeel en Droog/ Staalstraat Monumenten BV is vervolgens de “oplossing” van het vestigen van een sociëteit gevonden. Naar de mening van de aanwezigen gaat het hier slechts om een cosmetisch onderscheid en wordt, omwille van exploitatieoverwegingen geprobeerd om de van toepassing zijnde, door het Stadsdeel zelf vastgelegde, regelgeving te omzeilen.
            Juist deze overweging sterkt de buurt in haar standpunt het gehele concept af te wijzen. Hoewel het denkbaar is dat Droog/ Staalstraat 7a en 7b Monumenten BV een eventueel verliesgevende exploitatie van een hotel van tien kamers voor lief neemt dan betekent dat nog niet dat dat ook het geval zal zijn bij een toekomstige exploitant. Daarbij heeft de buurt tot nu toe begrepen dat Staalstraat 7a en 7b Monumenten BV de exploitatie van het hotel/restaurant/sociëteit niet zelf ter hand zal nemen maar voornemens is deze bij een derde partij onder te brengen.


            Scenario 3 is op basis van de voorgaande overwegingen voor de buurt niet acceptabel. Een “kleinere horeca waar alleen een hapje en een drankje wordt geserveerd” klinkt op papier aardig maar zal in de praktijk moeilijk haalbaar blijken te zijn indien er sprake is van druk op de exploitatie. Evenmin is duidelijk op welke wijze en op grond waarvan een dergelijke restrictie gehandhaafd kan worden.

            Ook scenario 4 is voor de buurt onacceptabel. Daarbij kijkt men vooral naar de toekomst. Wellicht dat Droog/Staalstraat Monumenten BV een onrendabele exploitatie kan compenseren met andere bronnen van inkomsten dan de beoogde Horeca. De vraag is of dit ook voor een andere, toekomstige, eigenaar zal gelden. Het ligt voor de hand dat dit niet het geval zal zijn waardoor er in de toekomst opnieuw het risico van uitbreiding met een horeca-functie gaat ontstaan.
            Door de buurt wordt betwijfeld of het plan van het stadsdeel, om in de erfpachtbepaling op te nemen dat een volgende eigenaar in het pand geen horeca mag bedrijven, in de praktijk zal werken.
            Immers:





                  t.a.v. de te verwachten verkeers-/geluidsoverlast

                  Het beleid van het stadsdeel is om bij voorgenomen hotelvestigingen, kleiner dan dertig kamers, geen verkeersonderzoek te doen. Hieraan zouden kostenoverwegingen ten grondslag liggen. In dit geval gaat het echter niet alleen om het voornemen tot vestigen van een hotel maar eveneens het vestigen van een al dan niet beperkte horecavoorziening waarvan naar verwachting de verkeersaantrekkende werking aanmerkelijk groter zal zijn dan die van het hotel alleen. Dit geldt zeker als het gaat om een besloten sociëteit waarvan het aantal bezoekers uit de buurt, als die er al zijn, uiterst gering zal zijn.
                  Daarbij zou door het stadsdeel in overweging moeten worden genomen dat het gaat om vestiging in een woonbuurt bij uitstek met een verkeersluw karakter en nauwe straten waar al gauw geluidsoverlast optreedt. Vooral in het weekend is er in de buurt sprake van een grote parkeerdruk waardoor er op de Groenburgwal al gauw sprake is van opstoppingen ten gevolge van stilstaand verkeer voor het in- en uitstappen.

                  t.a.v. de ruimtelijke aspecten

                  Buurtbewoners vragen zich af waarom er verandering moet komen in een bijna ideale situatie waarin de publieksfuncties in de buurt geconcentreerd zijn in de doorgaande fiets- wandelroute die de Staalstraat is en de Groenburgwal een bijna exclusieve woonfunctie heeft. Deze duidelijke functiescheiding in een zo dicht bevolkte buurt draagt bij aan het unieke stadsgezicht dat de Groenburgwal biedt. Een stadsgezicht dat niet alleen door buurtbewoners maar door alle Amsterdammers en mensen van ver daarbuiten hogelijk gewaardeerd wordt en voor velen zelfs een beeldmerk van Amsterdam is.

                  Daarbij komt dat de schaal van het plan van Droog volstrekt niet past bij de buurt. Bij de toetsing daarvan beroept het Stadsdeel zich op het gegeven dat het pand Groenburgwal 44 in het verleden deel uitmaakte van het veel grotere Staalhof, dat zich uitstrekte van het huidige gebouw van The Church of England tot de panden die nu bij Droog in gebruik zijn in de Staalstraat.

                  Ook wordt voorbij gegaan aan het feit dat dit complex in de 17e eeuw in een omgeving lag die gekenmerkt werd door een hoge mate van bedrijvigheid en die eveneens niet was volgebouwd. Op grond van een zelfde historische overweging zou een voornemen tot sloop van de Oostzijde van de Groenburgwal ten behoeve van weidegebied door het Stadsdeel niet tegen gehouden kunnen worden. Immers is dit gebied direct na de aanplemping daarvan in gebruik geweest als bleekweide ten behoeve van de lakenindustrie die hier geconcentreerd was. Overigens dateert de huidige parcellering van het complex al vanaf ten minste 1777, toen de voormalige Lakenhal door de Gemeente in gebruik gegeven werd aan de Church of England.

                  Opgemerkt werd verder dat het stadsdeel willekeurig omgaat met historische overwegingen.

                  Daarbij werd gerefereerd aan het verzet van de buurt tegen het voornemen in de jaren ’70 van de vorige eeuw om op de Zwanenburgwal over te gaan tot grootschalige hotelvestiging. De argumenten daartegen verschilden niet veel van de bezwaren die nu door de buurt worden aangedragen en zijn uiteindelijk door de gemeente overgenomen.


                  t.a.v. stank- en geluidsoverlast van afzuigapparatuur e.d.

                  De vrees hiervoor blijft bestaan en wordt mede ingegeven door eerdere ervaringen van buurtbewoners met Horecavestigingen in de Staalstraat.

                  t.a.v. De kans op funderings- en andere bouwtechnische schade door het realiseren van een kelder onder het pand

                  Ook deze vrees is niet weggenomen. Het stadsdeel acht zich hiervoor niet verantwoordelijk en stelt dat mogelijke schade voortvloeiende uit verbouwingswerkzaamheden een zaak is tussen betrokken partijen en niet één waar het stadsdeel partij in is.
                  Ook deze vrees is gebaseerd op ervaringen met andere gevallen in de buurt waarbij bronbemaling werd toegepast.

                  c. Conclusies van het eerste deel van de buurtvergadering




                      Het tweede deel van de buurtvergadering

                      In het tweede deel van de vergadering is aan de orde geweest welk alternatief er van uit de buurt zou kunnen worden aangedragen indien de Commissie Bouwen en Wonen onze argumenten zou overnemen.

                      Daarbij is als uitgangspunt genomen dat de vergadering overwegende bezwaren heeft tegen het wijzigen van het bestemmingsplan en de vestiging van een hotel en/of horecabestemming.
                      Ook is het een gegeven dat Staalstraat Monumenten BV eigenaar van het pand is en daarmee kan bepalen wat er vervolgens met het pand gebeurt en dat leegstand voor iedereen ongewenst is.


                      Geen van de aanwezigen heeft bezwaar tegen Droog, het is een mooi bedrijf.

                      Op basis van deze overwegingen wordt voorgesteld dat:

                      Staalstraat Monumenten BV in staat wordt gesteld om in het pand Groenburgwal 44 een aantal appartementen/ateliers te realiseren die gebruikt kunnen worden t.b.v. “Artists in residence” projecten, of andere activiteiten die gerelateerd zijn aan de kernactiviteiten van Droog BV;

                      en, indien mogelijk, de galerieactiviteiten die nu al op de begane grond van het pand plaatsvinden uit te breiden.

                      Overwegingen bij dit scenario:

                        Dit alternatief is vervolgens uitvoerig besproken, waarbij er uitgebreid gelegenheid was tot discussie hierover tussen bewoners, het stellen van vragen, en het suggereren van aanvullende opties.
                        Daarbij kwamen ondermeer vragen aan de orde over mogelijk te verwachten overlast bij “vernissages” e.d., suggesties t.a.v. het gebruik van het pand, en de ruimtelijke aspecten.
                        Uit de discussie bleek dat het voorgelegde alternatief eigenlijk aan alle bezwaren die eerder geformuleerd waren tegemoet komt. Daarop besloot de vergadering om het alternatieve scenario in stemming te brengen.


                        Bij deze stemming bij hand opsteken bleek de vergadering unaniem in haar besluit om het alternatieve scenario als voorstel voor te leggen aan de Commissie Bouwen en Wonen.



                        3. Alternatief scenario wordt gedragen door de buurtvergadering van 20 oktober 2010.


                        Staalstraat Monumenten BV wordt in de gelegenheid gesteld om in het pand Groenburgwal 44 een aantal appartementen/ateliers te realiseren die gebruikt kunnen worden t.b.v. ‘Artists in residence’- projecten of andere activiteiten die gerelateerd zijn aan de kernactiviteiten van Droog BV.

                        Indien Staalstraat Monumenten BV dit wenst kunnen de galerieactiviteiten die nu al op de begane grond van het pand plaatsvinden worden uitgebreid.

                        Als overwegingen geven wij u daarbij mee:




                          29 oktober 2010